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? （某物业的收支报告，每年定期会发放给所有业主） 当一栋公寓建成后，这些物业管理公司就会和业主委员会一起开会商议，订立一个长达50年的公寓维修计划表，里面会对屋顶的维修、外墙的定期修护、管道的疏通、以及供水系统、电梯等作出完完整整的规划，并将这份计划表分发到每位业主手上。 比如下水管道修缮，在日本不管是否堵塞，一年必须用高压清洗装置全部清洗并疏通一次。外墙的翻新、防水，以及电梯的检查和更换，都是固定的。比如一些公寓楼的外墙会办理，毕业证，文凭，成绩单，学历认证，留信认证，学位证，学历,本科，硕士，假文凭，假学历，文凭认证，20年全部翻新一次；屋顶10年维修一次，电梯一定要每3个月就检查一次、20年更换一次。 可以看出，“防患于未然”这句话在日本被用到了极致。 而大规模整修则是一整栋楼统一维修，这里有一个购房时充分利用好大楼维修基金的小技巧，掘金酱分享给你！ 一般来说，因为公寓楼大约每隔20~30年进行大规模修缮，所以房龄在19~20年，或者在19~20年为倍数的普通公寓往往最受欢迎。 你在购房前，不妨先打听一下这栋楼的维修周期。 比如上面那栋1979年建的楼，到了2019年大规模维修一遍，而在2018年买入就赚到了。可能在你买的时候外观看起来很旧，但你不用担心，它马上就要翻新了。 （某栋楼的管理修缮情况，它的维修周期是20年） 同理，刚修缮完的公寓在市场上也更容易卖出个好价格，出租也不是问题。 高度自治的日本业主委员会 中国的尴尬，日本很少发生，这是因为日本的业主委员会是高度自治的团体。 在日剧《轮到你了》中，我们就看到了一个自治的居民委员会的样子。虽然跟业主委员会有所不同，但同样行使着维护大楼整洁的职能。 从剧情中我们了解到，这样的会议平均一个月开一次，并且会决定一系列的大楼保养事项，都是由住户们投票决定的，从中可以看出这是一个小小的民主自治团体。 那日本业主委员会的决策是如何产生的？曾任日中社会学会会长的陈立行，分享了他在日本的一栋楼做业主时，见证的一套普通业委会的决策系统。 当时，这栋楼正好更换了业主委员会的领导班子，而同时还正在更换保安公司。 业主们都希望聘请一个24小时值班的保安，这能保证整栋楼的安全。于是，物业管理公司提出了两家公司的报价，其中一家保安公司的报价很低，基本符合“不大幅提高费用，但能大幅改善服务内容”的要求。 在会议上，有委员认为如果用这个价格提供如此的服务，保安公司就没有利润空间，提议一定要清楚保安公司用什么方法保证服务质量。委员会随后便达成共识，要求让这家公司在下一次会议上说明情况。 几天后，这家公司就带着公司人员过来，在全部业主面前做了一场汇报。他们把自家的背景、报低价的原因、以及整体保安的素质情况都做了介绍。 听了说明，业主们原本悬着的心终于放了下来。业主委员会决定选择这家公司，但要求在签约时写明每两年合同更新时的涨价范围。 知道公司背景、保安素质、价格多少，以及之后的涨价安排，并最终决定雇佣这家公司，这一系列流程都是在日本普通的业主委员会的操办之下完成。 可以看出，日本的业主委员会已是一套非常成熟的体系。 所以，不论是管理费还是维修基金，在日本业主委员会的监督下，花出的流水都会公开给房东看，是非常透明清晰的。这样一来，我们就不用担心花钱被坑，毕竟有业主委员会和托管公司帮我们打理。 而维修得当的老房也会有需求市场。我们看到不少日本人仍然选择租住80、90年代的房子，正是因为这些房屋维护得好，但租金却比00、10后的房子便宜，所以仍然有很大的市场。 因此，一般情况下不用担心房龄3、40年的房子有质量问题，相信我，它可比咱们国内8、90年代建的房子牢固多了。 #文凭 #毕业证书#学历 #认证 #毕业证成绩单